1. 研究目的与意义

背景：随着房地产业的发展和住宅商品化的推进，住宅小区物业管理也应运而生，成为其中的重点新兴产业。

住宅小区的物业管理在发展中提高了管理的社会化和专业化的同时，也存在许多问题，比如管理法制的滞后，体制的不健全，从业人员素质低下等，这些都将是阻碍它健康发展的因素，应当引起社会的高度重视。

因此，如何规范发展住宅小区的物业管理工作，使物业管理方案能更好的满足广大群众日益增长的物业管理需求，是迫切需要解决的问题。

2. 课题关键问题和重难点

关键问题：该课题要研究和解决的问题是对江苏省南京市浦口区沿江街道高新技术产业开发区奶牛场地块的房地产开发项目进行物业管理方案的设计。

针对地块的实际调查所整理总结得数据，并参考项目拟建地点、城市类型、经济发展水平等因素相似的项目，进行全方位的比较分析。

如何能够使物业管理方案能够统筹兼顾到各方利益，如何切实有效的落实可行方案，都是我们所关注的问题。

3. 国内外研究现状（文献综述）

王宾（2015）认为，物业管理作为服务型行业，注重服务理所应当，但在关注服务的同时，应该深入地探究导致服务品质差异的根源，如在服务提供过程中，服务所遵循的标准，服务提供的执行者。

服务提供的流程，服务深层的文化等都会导致服务品质的差异，而这些要素都属于管理的范畴，因此服务依托管理，管理塑造服务，创新服务应该从管理开始。

美国reeves（1950）的提出了ups理论。

4. 研究方案

采用实证分析法和比较分析法两种研究方法。

（1）实证分析法：运用前人理论研究的基础上，以浦口区沿江街道高新技术产业开发区奶牛场地块物业管理为实例，对项目的前期策划进行分析，并在此基础上归纳和总结，利用房地产项目的优势：周边商圈便利、文化底蕴等来设计不同的应对方案。

（2）比较分析法：通过市场调研，找出与项目拟建地点、城市类型、经济发展水平等因素相似的项目，进行全方位的比较分析，为浦口区沿江街道高新技术产业开发区奶牛场地块物业管理找准项目定位，确定目标客户群，为项目的开发提供切实可行的依据。

5. 工作计划

第1周：制定详细计划及调查问卷初稿，收集基本资料、查阅相关文献，阅读相关论文，完善英文翻译；第2周：深入调查研究，收集相关数据和资料。

了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法，完成开题报告；第3周：市场研究：（1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。

对各种因素作层次化、逻辑化分析；（2）熟悉物业管理各环节的实际运作；（3）熟悉住宅小区物业类型的管理过程、管理方法，掌握其管理组织实施的基本要领；第4~5周：项目功能配置：（1）在市场研究基础上，分析市场交易数量、价格，确定除拟建规模；（2）寻求最佳功能配置；第6~10周：1、物业管理项目可行性调查论证、物业管理策划过程；2、确定项目的物业管理的前期介入物业公司架构的设计、组织；3、物业管理项目的财务管理；4、确定物业管理公司的分工及运作程序；第11周：撰写完成毕业设计初稿，完成小论文。