1. 研究目的与意义

伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。另一方面,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了城市经营的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。

随着房地产业步入商业地产年代,城市综合体逐渐成为房地产行业的新热点。从当前的开发实践来看,城市综合体作为开发周期长、投资庞大,业态复杂的典型,它的开发是一个复杂的系统工程,复杂性远远高于单纯住宅开发,因此,城市综合体开发必然承受巨大风险。由于需把握各种业态所包含的复杂元素的组合和平衡,有效放大各业态的协同效应,削弱其排斥作用,使得业态组合成为城市综合体前期研究的重要环节,是项目开发成败的关键因素之一。城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。因此,本文在总结前人研究成果的基础上,结合定性和定量分析,来探寻符合我国现阶段城市发展状况和特点的城市综合体业态选择及组合比例。

2. 研究内容和预期目标

（1） 研究内容

本文分为四个部分，第一部分主要回顾城市综合体的概念及特点。城市综合体起源于法国巴黎的拉德芳斯区,并在该区建成了拉德芳斯城市综合体。在我国,万达、中粮以及华润成为较早涉足并且成功运营城市综合体项目的专业商业地产运营商,分别开发了以万达广场、中粮大悦城以及华润万象城为系列的产品。第二部分主要分析城市综合体的商业业态及业态组合。商业业态是经营者根据自身实力和发展战略,结合商业地产项目所在区域的发展情况, 为满足不同消费需求而形成的经营形态或模式。第三部分主要探究影响城市综合体的业态选择及组合比例的因素，包括各业态自身特点、城市经济发展水平、休闲娱乐氛围等。第四部分，本文提出完善我国城市综合体业态组合的建议，比如降低城市综合体中写字楼的比例、提供购物中心人流保障等。

（2）拟解决的关键问题

3. 国内外研究现状

大量学者对城市综合体的业态组合进行了细致的分析。关于城市综合体的特征与基本业态组成，李蕾（2009）揭示了城市综合体作为开放的城市建筑体系在交通组织，功能构成，形态特征，经济循环以及文化体系及生态可持续发展六个方面的重要特征。认为城市综合体作为一种高度复合的建筑有机体，高能级的运作方式决定了其只有满足开放性与聚合性的双重条件，才能形成真正意义上的综合。苏强（2013）认为，城市综合体是将城市中的办公，交通，商业，居住，酒店，医疗，教育等服务性产业中三项以上的功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体。城市综合体的产业特征和规划特征表现明显。冼文俊（2013）以港城城市综合体项目业态组合为研究重点，运用城市综合体功能组合的相关理论和房地产开发的相关工具及方法，详细从企业自身的开发能力及资源匹配程度、项目本身的优势和不足、宏观环境和市场状况、以及未来竞争状况等四个维度进行分析，并通过SWOT分析对项目进行总体定位。

关于城市综合体的开发经营理念和规划设计手法，何仲禹，翟国方（2016）以日本城市更新政策力背景，回顾了东京城市综合体的发展历程，介绍了池袋阳光城，惠比寿花园，六本木之丘，东京中城等具有代表性的城市综合体的开发经营理念和规划设计手法，总结出东京城市综合体建设具有空间剧场化，交通立体化，功能多样化和运营持续化的四个特点。王桢栋等（2019）在归纳'分离型''互连型''融合型'三类整合模式特点的基础上，通过对五角场商圈案例的比较研究，以使用者行为数据和偏好选择为依据进行分析，来讨论影响整合效用的因素。许建炜（2016）认为，通过城市的综合体中建筑的交通空间实现。这种'城中之城'可以实现城市大部分功能，将商业，居住等功能集于一身，在一定程度上缓解我国土地资源紧张现状。律穹（2017）提出，在城市化的过程中，社会与土地资源紧张以及环境污染严重等问题日益突出。城市综合体与城市公共交通空间衔接的合理设计，有利于提高城市功能运转效率及建筑空间利用效率。李凯（2016）认为作为城市综合体这一综合性建筑的地下空间，对其的利用已经迫在眉睫，同时这方面的研究也相对薄弱。因此对城市综合体的发展和其地下空间的利用进行研究，提出可以促进城市发展，节约土地资源的利用形式是必须要做的。

4. 计划与进度安排

1、2022年11月底前——完成选题；

2、2022年12月底前——完成开题报告；

3、2022年3月底前——完成初稿和中期检查工作；

5. 参考文献

[1] 何仲禹, 翟国方. 日本东京城市综合体的规划设计与开发经营[j]. 现代城市研究, 2016, 31(3):8.

[2] 王桢栋, 邬梦昊, 戴晓玲,等. 城市综合体与城市步行及地铁系统的整合模式研究[j]. 城市规划学刊, 2019(6):9.

[3] 律穹, 沈瑶, 焦胜,等. 基于“资源-行为”视角的城市综合体外部空间研究——以长沙市中心城区20个综合体为例简[j]. 建筑学报, 2017.